Geerbt – Wohin mit den Sachen?

Sie haben einen bekannten oder sogar wichtigen Menschen verloren. Das ist keine schöne Situation. Doch neben dem Verlust muss auch vieles geregelt werden. Mit dem Todesfall eines geliebten Menschen, geht auch immer ein Erbe einher. Und bei jedem zweiten Erbfall in Deutschland sind Immobilien im Spiel und es wird entweder ein Haus geerbt oder eine Wohnung.

Aber egal ob es sich um ein Haus oder eine Wohnung handelt: Mit dem Erbe kommen allerlei Fragen auf und häufig sind die Betroffenen überfordert. Was muss jetzt alles geregelt werden, welche Behördengänge werden fällig und ganz besonders welche Kosten fallen jetzt an?  

Die Antworten zu diesen Fragen finden Sie in diesem Artikel.

Haus erben oder Wohnung geerbt? – Das sollten Sie bedenken

Wer ein Haus erbt, sollte sich zuerst über den Status der Immobilie informieren. Ist der Besitz verschuldet oder befinden sich Hypotheken auf dem Gebäude oder der Wohnung, die sie geerbt haben? Wenn Sie diese Frage mit ja beantworten sollten Sie das Erbe lieber ausschlagen, um zu vermeiden, dass Sie sich selbst überschulden. Handelt es sich jedoch um emotional wertvolle Familienbesitztümer sollten Sie sich einen Finanzplan aufstellen und prüfen ob Sie das Erbe finanzieren können. 

Wenn Sie die geerbte Immobilie behalten wollen, steht die nächste Entscheidung im Raum: Wie soll das Haus oder die Wohnung genutzt werden? Sie können die Immobilie entweder selbst bewohnen, sie vermieten oder ganz verkaufen. 

Egal für was Sie sich entscheiden, eine wichtige Aufgabe ist auch die Berichtigung des Grundbuches, damit Sie sich als Eigentümer eintragen lassen und berechtigt sind weitere Entscheidungen zu treffen. 

Sollten weitere Personen in das Erbe verwickelt sein, wie beispielsweise Geschwister oder eine Erbengemeinschaft, sollten Sie das weitere Vorgehen auch unbedingt mit diesen absprechen.

Wohin mit den Sachen aus dem geerbten Haus?

Egal für welche der drei Alternativen – mieten, selbst nutzen oder verkaufen – Sie sich auch entscheiden: Wer ein Haus geerbt hat, erhält meist auch den Inhalt der Immobilie, egal ob Einrichtungsgegenstände oder persönliche Sachen des Verstorbenen. Diese Sachen müssen aus dem Haus oder der Wohnung, wenn sie weiter genutzt werden soll. Leider hat kaum jemand so viel freien Stauraum in den eigenen 4-Wänden und zum sofort wegschmeißen sind die meisten Dinge viel zu schade. 

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Geerbte Immobilie verkaufen, vermieten oder selbst nutzen?

Nachdem die Sachen aus dem Haus oder der Immobilie abgeholt wurden, können Sie genauer darüber nachdenken, wie Sie die Immobilie nutzen wollen. Es bietet sich gerade bei einer Erbengemeinschaft an, eine steuerliche und/oder anwaltliche Beratung in Anspruch zu nehmen. Um festzustellen welche finanziellen Auswirkungen ein Verkauf hätte, kann außerdem ein ortskundiger Makler beauftragt werden, der den Marktwert der geerbten Immobilie vor dem Verkaufen schätzen kann.

Grundsätzlich bieten sich den Erben drei Möglichkeiten des weiteren Vorgehens:

1. Selbst bewohnen: Entscheiden Sie sich dazu, die Immobilie selbst zu bewohnen, bringt das vor allem für Ehepartner oder Kinder eine hohe steuerliche Vergünstigung. Ehepartner werden beispielsweise von der Erbschaftssteuer befreit, wenn Sie die Immobilie danach 10 Jahre selbst bewohnen. Das gilt auch für Kinder, wenn die Wohnfläche 200 Quadratmeter nicht überschreitet
2. Geerbtes Haus verkaufen: Ein großer Vorteil des Verkaufes ist es, dass Sie durch den Kaufpreis schnell über Liquidität verfügen und eventuell anfallende Kosten schnell bedienen können. Ist die Immobilie bei Übernahme vermietet sollten Sie genau darüber nachdenken, ob Sie lieber verkaufen oder weiter vermieten. Besonders die Zahlungskräftigkeit der Mieter sowie die Renovationsbedürftigkeit spielen eine große Rolle bei der Entscheidung.
3. Immobilie vermieten: Kommen Verkauf und die eigene Nutzung nicht in Frage, kann die Immobilie auch vermietet werden. Die Mieteinnahmen sind dann als Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung einkommensteuerpflichtig. Sollte das geerbte Haus bereits vermietet sein, werden Sie als Erbe automatisch Rechtsnachfolger des Verstorbenen und übernehmen alle Mietverträge. Sie sollte dann unbedingt Kontakt zum Hausverwalter aufnehmen, um sich über den aktuellen Stand des Hauses zu informieren. 
4. Wohnungseigentum begründen: Wenn eine Erbengemeinschaft involviert ist, gibt es auch noch eine vierte Möglichkeit die Immobilie zu nutzen – Sie und die anderen Erben können Wohnungseigentum begründen. Dabei wird das Haus in mehrere Wohnungen mit unterschiedlichen Eigentümern aufgeteilt. Notwendig ist dafür allerdings eine Abgeschlossenheitsbescheinigung, das heißt, die Wohnungen müssen abgeschlossene Einheiten sein, die eine eigenständige Nutzung möglich machen. Außerdem wird eine Teilungserklärung benötigt, welche die Immobilie in Wohnungseigentum und Gemeinschaftseigentum aufteilt.

Haus geerbt: Welche Kosten jetzt auf Sie zukommen

Welche Kosten genau auf Sie zukommen wenn Sie eine Wohnung geerbt oder ein Haus überlassen bekommen haben, kann man pauschal nicht beantworten. Grundsätzlich wirken sich jedoch zwei Aspekte darauf aus.

1. Situation des Hauses: Ist das Haus abbezahlt oder noch verschuldet? Eventuell kommen in diesem Fall Kredite auf Sie zu, für dessen Tilgung Sie als Erbe jetzt aufkommen müssen.  
2. Erbschaftssteuer: Die Erbschaftssteuer ist immer abhängig vom Verwandtschaftsverhältnis zwischen dem Erben und dem Verstorbenen. Direkte Verwandte, wie beispielsweise Kinder oder Ehepartner, unterliegen der Erbschaftssteuerklasse 1, indirekte Verwandte, wie die Eltern oder Großeltern, unterliegen der Steuerklasse 2 und alle sonstigen Personen erhalten die Steuerklasse 3. Das Verwandtschaftsverhältnis hat außerdem einen Einfluss auf den Steuerfreibetrag. Direkte Verwandte erhalten den höchsten Steuerfreibetrag. Dieser liegt bei bis zu 500.000 Euro für Lebenspartner. Alles was über den Steuerfreibetrag hinausgeht, wird mit einem festgelegten Satz besteuert. Der Steuersatz an sich ist abhängig von der Steuerklasse sowie der Höhe des Erbes. Je höher die Steuerklasse und je höher das Erbe, desto höher fällt auch der Steuersatz aus. In der Steuerklasse 3 kann er beispielsweise bis zu 50% betragen. Bei Immobilien ist die Einschätzung der Höhe des Erbes immer etwas schwieriger. Der Marktwert muss hier erst vom Erbgericht geschätzt werden. Vorher kann keine Aussage über die Höhe der Erbschaftssteuer getroffen werden.